I contratti di locazione di immobili (ad uso abitativo e non) devono essere registrati nel relativo registro dell’Agenzia delle Entrate a cura del locatore, in via telematica o presso gli uffici dell’ente, entro 30 giorni dalla stipula del contratto. L’imposta di registro potrà essere ripartita tra conduttore e locatore secondo patti intercorrenti tra gli stessi (in genere viene convenzionalmente posta al 50%). Entro 60 giorni il locatore dovrà avvisare il conduttore (e l’amministratore di condominio ove presente) dell’avvenuta registrazione.
La legge 311/2004 (articolo 1, comma 346) ha previsto la sanzione della nullità per il contratto di locazione non registrato, introducendo una novità assoluta. Prima si affermava costantemente che la conseguenza per l’omessa registrazione potesse essere solo l’irregolarità, in linea col classico principio secondo il quale la violazione di un obbligo tributario non può incidere sulla validità del contratto. Questo principio è ancora applicato per il mancato pagamento dell’imposta di registrazione; in quel caso il contratto sarà valido, ma il locatore sarà soggetto alle sanzioni per ritardo nel pagamento.
La Corte costituzionale nel 2007 (C. Cost. 420/2007) che ha chiarito che la legge del 2004 ha elevato la norma tributaria sull’obbligo di registrazione a norma imperativa, con conseguente nullità in caso di omessa registrazione. Pertanto è come se il contratto di locazione non registrato non fosse mai stato stipulato: tutte le prestazioni eseguite (pagamento canoni, godimento immobile), saranno prive di causa, con le conseguenze che ora si analizzeranno.
La Cassazione, con sentenza 25503/16, ha smentito l’impostazione prima adottata da molti Tribunali, secondo i quali il contratto di locazione non registrato sarebbe valido ma inefficace, ossia acquisterà efficace solo con la registrazione, con conseguente impossibilità, per il conduttore, di riavere indietro i canoni di locazione versati. Per la Suprema Corte tale contratto è invece radicalmente nullo, cosicché il locatore potrà “sfrattare” in qualsiasi momento il conduttore, il quale però avrà diritto alla restituzione di tutti i canoni. Inoltre il locatore, che per un periodo ha fornito l’alloggio al conduttore, non potrà certo averlo ospitato gratis: dovrà però chiedere al Giudice di riconoscergli un risarcimento del danno ex articolo 2043 cc o il pagamento di un indennizzo ex articolo 2041, ossia “nei limiti dell’arricchimento” del conduttore. Limiti dell’arricchimento che non coincideranno tuttavia col canone di locazione. Si può quindi affermare che il locatore è la parte maggiormente sanzionata dalla disciplina della nullità introdotta nel 2004.
Tutela del conduttore: l’accertamento giudiziale del contratto nullo.
Con l’articolo 1, comma 59, della legge 208/2015 il legislatore ha introdotto un’eccezione al generale principio della nullità del contratto non registrato, prevedendo la possibilità, per il solo conduttore, di chiedere al giudice di accertare l’esistenza del contratto di locazione e determinare il canone secondo il valore minimo dell’art 2 della legge 431/98 (canone agevolato). Dopo l’accertamento il giudice ordinerà al locatore di restituire le somme percepite in eccesso rispetto al canone come sopra quantificato. Questa forma di sanatoria del contratto non registrato e altrimenti nullo si applica per i soli contratti di locazione di immobili ad uso abitativo.
Sempre a tutela del conduttore, inoltre, il locatore che, d’accordo col conduttore, stipuli contemporaneamente due contratti, uno – registrato – con canone minore da dichiarare al fisco, l’altro – non registrato – con canone realmente voluto e maggiore, non sarà tutelato nel caso in cui il conduttore paghi il canone ridotto. In tal caso, infatti, il locatore non potrà far valere tale clausola col maggior canone registrando il secondo contratto al fine di recuperare i canoni maggiori, poiché ogni patto volto a riconoscere un canone maggiore rispetto a quello risultante dal contratto registrato è insanabilmente nullo ai sensi dell’articolo 13, comma 1 della legge 431/1998. Tale principio è stato affermato dalle Sezioni Unite nel 2015 (SU 18213/15) relativamente ai soli immobili ad uso abitativo, ed è stato esteso dalle Sezioni Unite nel 2017 ai contratti di locazione di immobili ad uso diverso (SU 23601/17).
Questo quadro normativo risponde a esigenze di prevenzione e repressione dell’evasione fiscale. Tuttavia, ove il locatore agisca per chiedere al conduttore il pagamento del canone maggiore (azione che alla luce di quanto detto sarà sicuramente perdente) il fisco non potrà chiedergli le imposte sul canone maggiore eventualmente percepito in forza della clausola nulla ex articolo 13.1, o del contratto nullo non registrato. Il conduttore potrà invece recuperare tutti i canoni versati in eccedenza rispetto al contratto registrato, con decorrenza dal giorno della stipula fino alla domanda con la quale il locatore ha lamentato il mancato pagamento del canone maggiore. In caso di contratto cessato, questa azione può essere avviata solo entro 6 mesi dalla riconsegna dell’immobile locato.
Alla luce della recente giurisprudenza (SU 23601/17) è possibile sanare la nullità procedendo alla registrazione tardiva, e ovviamente prima dell’instaurazione di un’azione davanti al giudice: il contratto sarà considerato valido, retroattivamente, dal giorno della sua stipula (e non dal giorno della tardiva registrazione).
Pertanto, in assenza di azioni giudiziali pendenti, il conduttore o il locatore possono procedere alla registrazione tardiva: il primo risparmierà le lungaggini dell’accertamento giudiziale sopra descritto, godendo comunque delle tutele di un contratto valido; il secondo potrà evitare le gravose conseguenze della nuova normativa, e tutelarsi di fronte alla minaccia di imminenti cause. In tal caso il locatore sarebbe comunque soggetto ad accertamento fiscale, dovendo conseguentemente pagare tutte le imposte evase e le relative sanzioni che non siano prescritte.
Infine, non tutti gli effetti della disciplina del 2004 sono ancora chiari. Ad esempio, il comma 342 dell’articolo 1 dispone che, una volta avvenuto il suddetto accertamento su iniziativa del conduttore, in mancanza di prova contraria documentata, si presume l’esistenza della locazione anche per i 4 anni di imposta antecedenti a quello in cui è stato accertato il rapporto. Secondo alcuni tale prova documentale contraria non può essere offerta dal contratto e dalla sua durata, poiché, nullo per definizione, sarà privo di effetti anche a questo scopo.
Buonasera avvocato, voglio sottoporre il seguente quesito: mi trovo di fronte un inquilino(studente universitario) che ha scelto un mio immobile e concordato la transitorietà del contratto; mi ha trasmesso carta di identità e codice fiscale, in attesa di immatricolarsi; mediante email ho trasmesso la bozza del contratto, le modalità di versamento della cauzione e del canone concordato. Ha effettuato il bonifico della cauzione e il versamento del canone di locazione anticipato per il mese. Ho consegnato le chiavi dell’immobile. Appena ha effettuato l’immatricolazione ho trasmesso per email il contratto da sottoscrivere e…adesso non vuole sottoscrivere contratto, perché non gli va bene una clausola non vessatoria, ma legale. Come mi devo comportare?
Gentilissimo sig. Mario
La soluzione più intuitiva agli occhi del profano sarebbe quella di trattenere la caparra e restituire il mese anticipato.
Tuttavia, nel vostro caso, la consegna della caparra e del mese anticipato sono “senza titolo” ossia non fanno capo a nessun contratto, quindi dovrà essere restituito tutto, così come lo studente dovrà rendere le chiavi.
Questo perché il contratto di locazione, a differenza di molti altri contratti, richiede la forma scritta a pena di nullità; così pure l’eventuale preliminare di locazione, che obbligherebbe alla stipula del definitivo.
Pertanto la tutela, nel suo caso, non può attuarsi né con l’azione di riconduzione a conformità di cui al mio articolo che commentiamo, né con l’azione ex art 2932 cc, che ha come scopo obbligare la controparte a concludere un contratto.
Alla base del vostro rapporto ci sono solo delle trattative, le quali sono state, ingiustificatamente, interrotte ad uno stadio avanzato. Pertanto la tutela, nel suo caso, si attua con riferimento agli artt 1337 e 1328 cc, ossia sul piano della responsabilità precontrattuale.
In conclusione, lei avrà diritto alla restituzione delle chiavi, ma dovrà rendere cauzione e mese anticipato; potrà agire davanti a un giudice per chiedere il risarcimento del danno da responsabilità extracontrattuale, dimostrando i danni subiti, specificamente la perdita economica (ad esempio la parcella dell’avv. al quale ha chiesto di redigere il contratto, i giorni del mese in cui lo studente ha occupato la casa pur avendo poi receduto dalle trattative, etc)
Non ci sono state trattative, bensì un’accettazione, anche se non sottoscritta, ma a mio avviso concludente. Trasmetto per email contratto da sottoscrivere per email, mi versa mediante mediante bonifico il deposito cauzionale con la causale specifica per locazione, mi versa mediante un altro bonifico il mese anticipato, consegno le chiavi, e lui prende il possesso. Ci sono 30 giorni per registrare il contratto. Ma se non vuole firmarlo, potrei anche registrarlo. Ho tutte le sue email con allegati i documenti. Il mese sta scadendo, e sarei io inadempiente se non registro il contratto e ho percepito quei soldi. Credo che la cauzione la perderebbe in ogni caso, il primo mese se l’è goduto, e a me rimarrebbe , se non firma e va via, l’immobile sfitto con perdita di guadagno, e per giunta dovrei restituire quanto lui ha versato.? Cosa dire
Gent.mo sig. Mario
Anche a voler qualificare il comportamento dello studente come “accettazione”, non potrebbe configurarsi nessun contratto di locazione ad uso abitativo, in quanto lo stesso dev’essere redatto in forma scritta a pena di nullità. La forma scritta comporta che sia necessaria una scrittura privata con tutti gli elementi essenziali del contratto, tra cui la sottoscrizione delle parti: il contratto di locazione ad uso abitativo registrato senza la firma del conduttore sarebbe comunque nullo.
Il caso del conduttore che si rifiuta di firmare il contratto è affrontato in vari precedenti, che se vorrà potrò esporle in sede di consulenza privata; da ultimo le Sezioni Unite della Cassazione hanno ribadito che il contratto di locazione richiede uno scritto firmato da entrambe le parti (tema approfondito dal collega Avv. Lucenti cliccando qui)
In conclusione, non essendovi un contratto o essendovi un contratto nullo (il che è uguale, perché il contratto nullo si considera come se non fosse mai esistito), tutte le prestazioni eseguite che troverebbero causa nel contratto vanno restituite. Lei ha sicuramente ragione a dolersi della lesione dei suoi diritti, e ha senz’altro diritto ad essere tutelato: non essendoci un contratto, però, la tutela non è contrattuale, ma precontrattuale, con l’azione di cui le ho parlato al precedente commento.
Nella speranza di averle chiarito i suoi dubbi la saluto cordialmente.
Grazie Avvocato per la Sua disponibilità e Competenza. I suoi consigli sono preziosi