Occorre premettere che l’incarico dell’amministratore dura un anno, dopodiché, considerata la necessità della sua presenza, viene prorogato automaticamente. All’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, l’amministratore deve specificare, a pena di nullità della nomina stessa, il compenso richiesto per la sua l’attività.
La nomina non necessita di un atto formale; sono sufficienti comportamenti che identificano inequivocabilmente un soggetto come amministratore in carica. Inoltre <<l’amministratore, anche quando sia scaduto, dimissionario o non rinnovato nell’incarico, continua a svolgere le sue funzioni, salvo che sia stato revocato per giusta causa, finché l’assemblea o l’autorità giudiziaria non ne nomini un altro al suo posto>> Cass. civ. Sez. II, Sent., 13-05-2011, n. 10691.
L’eventuale convocazione dell’assemblea prima di agire in giudizio
Il condomino insoddisfatto della gestione dell’amministratore può, anche da solo e senza coinvolgere l’assemblea, iniziare una causa davanti al Tribunale Ordinario per chiederne la revoca, sulla base dei motivi che esamineremo. In due soli casi la legge impone di convocare l’assemblea condominiale prima di avviare il procedimento in Tribunale. Si tratta delle ipotesi in cui siano emerse gravi irregolarità fiscali o in cui non sia stato aperto e/o utilizzato il conto corrente condominiale.
Tuttavia è consigliabile sempre convocare l’assemblea prima di ricorrere al Tribunale.
Considerata la necessità della presenza di un amministratore condominiale, nell’ordine del giorno dovrà inserirsi, oltre alla revoca, anche la nomina di un nuovo amministratore. La convocazione dell’assemblea condominiale può avvenire su iniziativa dello stesso amministratore in carica (evidentemente su richiesta informale dei condomini che si lamentano del suo operato), oppure su iniziativa dei condomini stessi. L’articolo 66 delle disposizioni attuative del codice civile dispone infatti che l’amministratore può convocare un’assemblea straordinaria quando lo chiedano almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta senza che l’amministratore si sia attivato, i condomini possono provvedere direttamente alla convocazione.
Un’eccezione a questo principio si trova nell’undicesimo comma dell’articolo 1129 del codice civile: anche un condomino singolo può convocare direttamente l’assemblea se l’amministratore non ha aperto o utilizzato il conto corrente condominiale per le relative spese, o se nella sua gestione sono emerse gravi irregolarità fiscali.
L’assemblea può revocare l’amministratore solamente con le maggioranze stabilite dall’articolo 1136 primo e secondo comma, salvo diverse maggioranze stabilite nel regolamento condominiale. Tale articolo prevede che l’assemblea è regolarmente costituita con la partecipazione dei condomini che rappresentino i due terzi del valore dell’intero edificio e che, quanto al loro numero, rappresentino la maggioranza dei partecipanti al condominio. Sono valide le delibere approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.
Il ricorso al Tribunale per la revoca giudiziale: i tre casi in cui è possibile richiederla
Se l’assemblea non delibera, la revoca può essere chiesta al tribunale su ricorso anche di un solo condomino. Per il combinato disposto degli articoli 71 quater e 64 delle disposizioni attuative del codice civile, prima di rivolgersi al Tribunale è però obbligatorio svolgere un procedimento di mediazione.
La revoca si può chiedere unicamente nei casi elencati dall’articolo 1129 del codice civile.
Si tratta di tre ipotesi: quando l’amministratore non ha comunicato ai condomini di aver ricevuto un provvedimento o una citazione su materie oggetto di competenza assembleare; quando non ha fatto il rendiconto della gestione annuale; quando ha compiuto gravi irregolarità nella gestione.
Il tribunale decide dopo aver sentito l’amministratore. Sia l’amministratore che il condomino possono impugnare il provvedimento, entro dieci giorni dalla notificazione.
In particolare: casistica sulle “gravi irregolarità”
In generale si parla di gravi irregolarità quando dei comportamenti dell’amministratore hanno interrotto il necessario rapporto di fiducia che lo deve legare ai condomini. Tale situazione deve essere quindi percepita dalla maggioranza dei condomini, mentre restano irrilevanti lamentele isolate, relative a delibere che sono invece state approvate dalla maggioranza degli altri e che il condomino contrario non abbia impugnato.
Dal 2012 la legge ha specificato alcune ipotesi di gravi irregolarità:
1) non convocare l’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale; rifiutarsi ripetutamente di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore, o negli altri casi previsti dalla legge nei quali è obbligatorio convocare l’assemblea;
2) non attuare provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché le deliberazioni dell’assemblea;
3) non aprire e/o utilizzare il conto condominiale;
4) la gestione secondo modalità che possono generare confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini;
5) cancellare le trascrizioni di atti a tutela di un credito condominiale (ad esempio ipoteche o pignoramenti su immobili) nonostante il credito non sia ancora stato pagato;
6) non provvedere con diligenza al recupero dei crediti accertati dai procedimenti giudiziari promossi per somme dovute al condominio;
7) non adempiere agli obblighi di cui all’articolo 1130, numeri 6), 7) (tenute di registri e verbali) e all’obbligo di cui al numero 9), ossia non fornire, al condomino che lo chieda, l’attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso;
8) l’omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei propri dati anagrafici e professionali e dei locali dove si possano ottenere i documenti condominiali (verbali e documenti fiscali)